収益物件について

1.収益物件とは

収益物件とは、毎月一定の賃金収入がある不動産のことをさします。

投資した不動産の家賃・宿泊料から収益を得る目的で購入する物件です。

低金利時代の資金運用の一環として注目を集めております。

2.不動産投資の仕組み

不動産投資は賃貸用の不動産(マンション・戸建て・ヴィラ・コテージ)を購入し、それを希望者に貸し出すことで、家賃・宿泊費を得る投資手法です。

不動産投資をするには購入費用が数千万単位となるため、株式投資などの他の投資と比較しても大きな金額になります。

3.レバレッジとは

不動産投資は、数千万単位になるため、初めて不動産投資をする人にとっては不安が大きい金額かもしれません。

不動産投資には「レバレッジ」という考え方があり、融資を受けて取り込むことに投資上大きなメリットがあります。

【例】物件価格5,000万円宿泊収入45万/1ヵ月融資金利2%返済期間29年の場合

全額自己資金4,000万円/銀行融資
投資金額5,000万円1,000万円
年間宿泊料収入540万円540万円
返済額/年間0円182万円
維持管理費(20%)108万円108万円
お手元に残る利益432万円(年間)250万円(年間)
※経費については投資する建物によって異なるため、含んでおりません。

上の表のように不動産投資では全額自己資金を投資するより、自己資金を少額にしてほとんど資金を融資でまかなって投資する方が、実際に投下した資金が回収しやすくなります。このように少額の自己資金で大きな投資効果を得ることを、「レバレッジ」と呼びます。

4.不動産投資の3つのメリット

年金効果

ローンを完済すればその後は宿泊料を丸々受け取る事ができますので、宿泊料収入を年金代わりにすることができます。たとえば、65歳までに完済できれば、それ以降は宿泊料収入を個人年金として期待することが可能です。

節税効果キャプション

不動産投資で得た収入と本業の仕事の収入を合算して確定申告をします。

不動産投資では減価償却や修繕費などによりマイナス計上できる年があるため、その年には赤字を通算して本業で発生した所得を抑える効果があります。

具体的には確定申告をすることで、源泉徴収された税金が一部返還されるという流れになります。

生命保険効果キャプション

融資を受ける際に団体信用生命保険という保険に加入することで、ローンの借主に万が一のことがあった場合にローンの残金が全て保険で支払われます。

その結果、遺された家族にはローンが完済され手元に不動産が残り、毎月の宿泊料収入が現在の給与収入の代わりとなります。

5.不動産投資の3つのタイプ

資産運用タイプ
不動産投資で稼ぐ

手持ちの現金や資産を不動産で運用していくことで、年間5%~8%の利回りや将来の売却益を狙っていくタイプです。

不動産投資を他の様々な投資と比較した上で、ミドルリスク・ミドルリターンを狙っているという点です。

※他の投資手法と不動産投資の比較イメージ

リスクヘッジタイプ
不動産投資で将来に備える

将来の年金額の不足や病気や事故のリスクなどに備えて、融資などを受けて不動産を購入する方です。

また、将来の住居としても使用したいという目的で、若いうちから購入して運用するという方もいます。年金と合わせてリタイア後の月収目標額30万円~40万円程度を目指して、マンションなら2戸~3戸、アパートなら1棟~2棟を運用しています。

※リタイアまでに3戸を完済するイメージ

節税タイプ(不動産投資を活用して節税する)

高収入の方の中には年40~50%の所得税を軽減するために不動産を活用する方がいます。

所得税の節税としてよく行われるのが、木造アパート1棟投資です。

木造の建物はRC(鉄筋コンクリート)に比べ経年劣化が早いため、減価償却の年数が22年という短い期間になります。

建物の償却年数

木造建物

減価償却22年

RC建物

減価償却47年

50代半ばからは、相続税を意識して不動産を活用する方の利率も上がり、特に平成27年の相続税改正は相続税の課税対象者が前年の倍近くまで増えるという大きな影響があり、相続税対策の需要が一気に拡大しました。

6.年代別の不動産投資の目的

不動産投資は年代によって投資目的が異なります。

若年世代の中には将来に希望が持ちづらいなか自分で年金をまかなおうとする働きも強くなっております。

また、不労所得や売却益を目的的とした資産運用する世代もおり、不動産投資はどの世代からも注目される商品です。

7.不動産投資ローンと住宅ローンの違い

比較項目不動産投資ローン住宅ローン
借入目的融資収益(事業収益)を得る自宅として利用する
返済原資毎月家賃・宿泊料毎月の給与
融資金額の目安年収の10倍~20倍程度年収の6倍~8倍程度
融資金金額の目安(変動金利)年1.5%~4.5%程度年0.5~20程度
年齢制限条件次第では70歳以上も借入可能65歳~70歳未満
返済期間20年~29年20年~50年
主な融資審査内容物件の収益性+個人の返済能力個人の返済能力
法人名義での契約不可

不動産投資を考える上で、住宅ローンとの違い(借入目的・返済原資・金利・融資額・融資審査など)をしっかり理解した上で、不動産投資に望んでください。

8.不動産投資にかかる初期費用

不動産登記費用(登録免許税・司法書士報酬)

不動産を所有する場合は、所有者を明らかにするために所有権の「登記」をします。

不動産を登記する手続きに必要な料金が不動産登記費用です。

個人で手続きを行う場合は、司法書士報酬は発生しませんが、複雑で専門性が高い業務なだけに司法書士に依頼することが一般的です。

登記免許税は、不動産登記の申請をする際、国に税金を納めます。

登記免許税は、法人での商業登記・個人での商業登記など内容によって異なります。

司法書士報酬は、平成14年(2012年)の司法書士改正(平成15年4月1日施行)により、2003年4月1日以降自由化されたことで、司法書士事務所、司法書士によって報酬は異なります。

各種税金(不動産取得税・印紙税)

不動産を取得する際には税金がかかります。

取得に関わる不動産取得税と売買契約書・ローンを組む際の契約書締結の際にかかる印紙税です。

不動産取得税は、購入後数ヶ月~半年後くらいに各都道府県から「納税通知書」が届きます。

不動産取得税=取得した不動産の価格(課税標準額)×3%

取得日土地/家屋(住宅)家屋(非住宅)
平成20年4月1日から令和3年3月31日まで3.0%4.0%

上記の「取得した不動産の価格(課税標準額)」とは購入時の金額ではなく、取得した不動産の固定資産税評価額となります。

また土地と建物の税率3%は、上記の期間とされています。さらに土地に関しては、令和3年3月31日までに取得した場合、固定資産税評価額の1/2の金額に対して課税されます。

土地にかかる不動産所得税=固定資産税評価額×1/2×3%

印紙税は、契約された金額によって異なります。

印紙税

記載された契約金額税額 → 軽減措置
1,000万円超~5,000万円以下2万円 → 1万円※
5,000万円超~1億円以下6万円 → 3万円※

※2020年3月31日までに契約書をについての印紙税です。
令和3年3月以降の税率軽減ではございません。

ローン事務取扱手数料

金融機関から融資を受ける際に支払う事務手数料が、不動産投資事業取扱手数料です。
事務手数料は借入金額の1%~3%で設定されることが多いです。

ローン保証料

金融機関とローンを組む場合、ローン保証会社と契約を結必要があり、ローン保証会社へ支払う保証料が不動産投資ローン保証料です。※保証料を不要としている会社もあります。

火災保険料(地震保険料)

火災保険料は、損害保険料率算機構が算出する火災保険参考純率をベースに、建物の構造や面積などを加味して各社が算定するため大きな違いが出ません。

火災保険は義務づけられていませんが、様々なメリットが存在します。

確定申告の際にかかった費用を経費として申告ができます。

地震保険は単独では加入できませんので、地震や台風などの自然災害の多い日本ですので、火災保険、地震保険はお勧めします。

仲介手数料

投資用の物件購入に仲介の不動産会社が入る場合には仲介手数料がかかります。

清算金(固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金)

毎年1月1日に所有者に課税される固定資産税・都市計画税や毎月支払う管理費・修繕積立金を清算金といいます。

固定資産税は、毎年1月1日時点に固定資産を保有している人が支払う税です。

都市計画税は、市街化区域内の土地・家屋を対象とした税です。

9.沖縄県収益物件種類

マンションタイプ
【価格】 3,000万円~
【収益】 賃貸収入・宿泊料(民泊)
【利回り】 7%~
戸建タイプ
【価格】4,000万円~
【収益】賃貸収入・宿泊料(民泊)
【利回り】8%~
ヴィラタイプ
【価格】 5,000万円 ~
【収益】 賃貸収入・宿泊料(民泊)
【利回り】 12%~
コテージタイプ
【価格】 5,000万円~
【収益】 賃貸収入・宿泊料(民泊)
【利回り】 12%~

10.沖縄県の特徴と投資メリット

沖縄県の特徴

沖縄県は、本土から移住者だけではなく外国人の移住者も年々と増えております。

沖縄県といえば、県全体が海に囲まれている、日本屈指のリゾート地日本の都道府県の中では東京都に次いで4番目に小さいですが人口密度は約637人~となり全国で2位にあたる数値です。

県のほぼ全域が亜熱帯気候で、年間を通して温暖な気候のためレジャーやマリンスポーツを楽しめるのが有名です。

沖縄リゾート投資のメリット

  1. 沖縄は国内外観光客が増加中
  2. 都心よりもマンション価格等が安い
  3. 地価も上昇中

1.沖縄は国内外観光客が増加中

沖縄は観光客が増加中です。沖縄県が公表した「令和元年沖縄県入域観光客統計概況」にると入域観光客数は1,016万3,900人(前年比+3.2%)7年連続で更新していました。

しかし、令和2年コロナウイルスの影響で観光客が激減しましたが、終息に向かえば観光客が戻り入域観光客数は以前同様の数値になる見込みです。

  1. 行政・民間によるプロモーション化
  2. 下地島路線など国内航空路線の拡充
  3. 海外航空路線の拡充
  4. クルーズ船寄港回数増加

2.都心よりもマンション価格が安い

不動産価格相場によると中古マンションの1㎡あたりの価格相場は次のとおりです。

  • 東京都:86.8万円/㎡
  • 沖縄県:35.5万円/㎡

上記のように2倍以上差があります。しかも、沖縄県平均専有面積は67.0㎡に対し、東京は44.9㎡です。これだけの価格差がありますので、沖縄リゾート投資の最大のメリットにもなります。

3.地価も上昇中

沖縄県は、地価の上昇中であることもメリットの1つです。
以下は2010年~2020年の沖縄県の公示地価になります。

  • 2010年:9万19円/㎡(29万7,584円/坪)
  • 2011年:8万8,930円/㎡(29万3,985円/坪)
  • 2012年:8万8,614円/㎡(29万2,939円/坪)
  • 2013年:8万8,819円/㎡(29万3,619円/坪)
  • 2014年:8万9,317円/㎡(29万5,264円/坪)
  • 2015年:9万252円/㎡ (29万8,356円/坪)
  • 2016年:9万2,319円/㎡(30万5,189円/坪)
  • 2017年:9万7,675円/㎡(32万2,894円/坪)
  • 2018年:10万4,189円/㎡(34万4,429円/坪)
  • 2019年:11万9,215円/㎡(39万4,102円/坪)
  • 2019年:11万9,215円/㎡(39万4,102円/坪)

このように、2012年から連続で上昇を続けています。
2019年~2020年は10%超と非常に高い上昇率になっています。
地価が上昇中であることから、賃貸後に売却をして利益を得るなど、売却益も期待できます。

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