収益物件について

1.収益物件とは

2.不動産投資の仕組み

3.レバレッジとは

不動産投資は、数千万単位になるため、初めて不動産投資をする人にとっては不安が大きい金額かもしれません。

不動産投資には「レバレッジ」という考え方があり、融資を受けて取り込むことに投資上大きなメリットがあります。

【例】物件価格5,000万円宿泊収入45万／1ヵ月融資金利2%返済期間29年の場合

	全額自己資金	4,000万円／銀行融資
投資金額	5,000万円	1,000万円
年間宿泊料収入	540万円	540万円
返済額／年間	0円	182万円
維持管理費（20%)	108万円	108万円
お手元に残る利益	432万円（年間）	250万円（年間）

上の表のように不動産投資では全額自己資金を投資するより、自己資金を少額にしてほとんど資金を融資でまかなって投資する方が、実際に投下した資金が回収しやすくなります。このように少額の自己資金で大きな投資効果を得ることを、「レバレッジ」と呼びます。

4.不動産投資の3つのメリット

5.不動産投資の3つのタイプ

節税タイプ（不動産投資を活用して節税する）

高収入の方の中には年40～50%の所得税を軽減するために不動産を活用する方がいます。

所得税の節税としてよく行われるのが、木造アパート1棟投資です。

木造の建物はＲＣ（鉄筋コンクリート）に比べ経年劣化が早いため、減価償却の年数が22年という短い期間になります。

建物の償却年数

50代半ばからは、相続税を意識して不動産を活用する方の利率も上がり、特に平成27年の相続税改正は相続税の課税対象者が前年の倍近くまで増えるという大きな影響があり、相続税対策の需要が一気に拡大しました。

6.年代別の不動産投資の目的

不動産投資は年代によって投資目的が異なります。

若年世代の中には将来に希望が持ちづらいなか自分で年金をまかなおうとする働きも強くなっております。

また、不労所得や売却益を目的的とした資産運用する世代もおり、不動産投資はどの世代からも注目される商品です。

７.不動産投資ローンと住宅ローンの違い

比較項目	不動産投資ローン	住宅ローン
借入目的	融資収益（事業収益）を得る	自宅として利用する
返済原資	毎月家賃・宿泊料	毎月の給与
融資金額の目安	年収の10倍～20倍程度	年収の6倍～8倍程度
融資金金額の目安（変動金利）	年1.5%～4.5%程度	年0.5～20程度
年齢制限	条件次第では70歳以上も借入可能	65歳～70歳未満
返済期間	20年～29年	20年～50年
主な融資審査内容	物件の収益性＋個人の返済能力	個人の返済能力
法人名義での契約	可	不可

不動産投資を考える上で、住宅ローンとの違い（借入目的・返済原資・金利・融資額・融資審査など）をしっかり理解した上で、不動産投資に望んでください。

8.不動産投資にかかる初期費用

不動産登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

不動産を所有する場合は、所有者を明らかにするために所有権の「登記」をします。

不動産を登記する手続きに必要な料金が不動産登記費用です。

個人で手続きを行う場合は、司法書士報酬は発生しませんが、複雑で専門性が高い業務なだけに司法書士に依頼することが一般的です。

登記免許税は、不動産登記の申請をする際、国に税金を納めます。

登記免許税は、法人での商業登記・個人での商業登記など内容によって異なります。

司法書士報酬は、平成14年（2012年）の司法書士改正（平成15年4月1日施行）により、2003年4月1日以降自由化されたことで、司法書士事務所、司法書士によって報酬は異なります。

各種税金（不動産取得税・印紙税）

不動産を取得する際には税金がかかります。

取得に関わる不動産取得税と売買契約書・ローンを組む際の契約書締結の際にかかる印紙税です。

不動産取得税は、購入後数ヶ月～半年後くらいに各都道府県から「納税通知書」が届きます。

不動産取得税＝取得した不動産の価格（課税標準額）×3%

取得日	土地/家屋（住宅）	家屋（非住宅）
平成20年4月1日から令和3年3月31日まで	3.0%	4.0%

上記の「取得した不動産の価格（課税標準額）」とは購入時の金額ではなく、取得した不動産の固定資産税評価額となります。

また土地と建物の税率3%は、上記の期間とされています。さらに土地に関しては、令和3年3月31日までに取得した場合、固定資産税評価額の1/2の金額に対して課税されます。

土地にかかる不動産所得税＝固定資産税評価額×1/2×3%

印紙税は、契約された金額によって異なります。

印紙税

記載された契約金額	税額 →　軽減措置
1,000万円超～5,000万円以下	2万円 →　1万円※
5,000万円超～1億円以下	6万円 →　3万円※

※2020年3月31日までに契約書をについての印紙税です。
令和3年3月以降の税率軽減ではございません。

ローン事務取扱手数料

金融機関から融資を受ける際に支払う事務手数料が、不動産投資事業取扱手数料です。
事務手数料は借入金額の1%～3%で設定されることが多いです。

ローン保証料

金融機関とローンを組む場合、ローン保証会社と契約を結必要があり、ローン保証会社へ支払う保証料が不動産投資ローン保証料です。※保証料を不要としている会社もあります。

火災保険料（地震保険料）

火災保険料は、損害保険料率算機構が算出する火災保険参考純率をベースに、建物の構造や面積などを加味して各社が算定するため大きな違いが出ません。

火災保険は義務づけられていませんが、様々なメリットが存在します。

確定申告の際にかかった費用を経費として申告ができます。

地震保険は単独では加入できませんので、地震や台風などの自然災害の多い日本ですので、火災保険、地震保険はお勧めします。

仲介手数料

投資用の物件購入に仲介の不動産会社が入る場合には仲介手数料がかかります。

清算金（固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金）

毎年1月1日に所有者に課税される固定資産税・都市計画税や毎月支払う管理費・修繕積立金を清算金といいます。

固定資産税は、毎年1月1日時点に固定資産を保有している人が支払う税です。

都市計画税は、市街化区域内の土地・家屋を対象とした税です。

9.沖縄県収益物件種類

10.沖縄県の特徴と投資メリット

沖縄県の特徴

沖縄県は、本土から移住者だけではなく外国人の移住者も年々と増えております。

沖縄県といえば、県全体が海に囲まれている、日本屈指のリゾート地日本の都道府県の中では東京都に次いで4番目に小さいですが人口密度は約637人～となり全国で2位にあたる数値です。

県のほぼ全域が亜熱帯気候で、年間を通して温暖な気候のためレジャーやマリンスポーツを楽しめるのが有名です。

沖縄リゾート投資のメリット

1. 沖縄は国内外観光客が増加中
2. 都心よりもマンション価格等が安い
3. 地価も上昇中

1.沖縄は国内外観光客が増加中

沖縄は観光客が増加中です。沖縄県が公表した「令和元年沖縄県入域観光客統計概況」にると入域観光客数は1,016万3,900人（前年比＋3.2%）7年連続で更新していました。

しかし、令和2年コロナウイルスの影響で観光客が激減しましたが、終息に向かえば観光客が戻り入域観光客数は以前同様の数値になる見込みです。

1. 行政・民間によるプロモーション化
2. 下地島路線など国内航空路線の拡充
3. 海外航空路線の拡充
4. クルーズ船寄港回数増加

2.都心よりもマンション価格が安い

不動産価格相場によると中古マンションの1㎡あたりの価格相場は次のとおりです。

• 東京都：86.8万円／㎡
• 沖縄県：35.5万円／㎡

上記のように2倍以上差があります。しかも、沖縄県平均専有面積は67.0㎡に対し、東京は44.9㎡です。これだけの価格差がありますので、沖縄リゾート投資の最大のメリットにもなります。

3.地価も上昇中

沖縄県は、地価の上昇中であることもメリットの1つです。
以下は2010年～2020年の沖縄県の公示地価になります。

• 2010年：9万19円／㎡（29万7,584円／坪）
• 2011年：8万8,930円／㎡（29万3,985円／坪）
• 2012年：8万8,614円／㎡（29万2,939円／坪）
• 2013年：8万8,819円／㎡（29万3,619円／坪）
• 2014年：8万9,317円／㎡（29万5,264円／坪）
• 2015年：9万252円／㎡ （29万8,356円／坪）
• 2016年：9万2,319円／㎡（30万5,189円／坪）
• 2017年：9万7,675円／㎡（32万2,894円／坪）
• 2018年：10万4,189円／㎡（34万4,429円／坪）
• 2019年：11万9,215円／㎡（39万4,102円／坪）
• 2019年：11万9,215円／㎡（39万4,102円／坪）

このように、2012年から連続で上昇を続けています。
2019年～2020年は10%超と非常に高い上昇率になっています。
地価が上昇中であることから、賃貸後に売却をして利益を得るなど、売却益も期待できます。